Bostadsutveckling – hur funkar det?

---

– För att veta vad för slags bostadsprojekt som kan funka på olika ställen behövs mer intuition än vad man först kanske kan tro, säger Mårten Othérus, chef för affärsutveckling på Nordr och lägger till: ibland händer det när jag cyklar till och från jobbet, som jag får idéer om förtätning av något område. Då kan jag cykla förbi där och titta och ibland leder det till och med till ett projekt.

Men intuition räcker såklart inte. Det krävs beräkningar och avancerade analyser av till exempel markförhållanden och annan traditionell ingenjörskunskap för att det ska leda till ett färdigt projekt, vilket kan ta allt från 7 till 12 år från att man förvärvat marken. I genomsnitt tar det 9 år från att vi förvärvat marken till att man kan flytta in.

Förvärv av mark

För att göra bra förvärv och arbeta med affärsutveckling krävs också stor kunskap om kommuners översikts- och detaljplaner samt kommunbudgetar för att avgöra vilka områden som är intressanta och som står inför utveckling. Det betyder att en affärsutvecklare ofta är ute och träffar kommuner, arkitekter och andra intressenter för att kunna göra dessa bedömningar.

Portföljvård

I och med att det tar så lång tid från förvärv till färdigt projekt kan mycket också ändras under tiden. Konjunkturen kan gå både upp och ner. Så en annan del av arbetet som affärsutvecklare är att ha koll på hela markportföljen – eller ”tomtbanken” som den kallas på Nordr. Det innebär att man sköter in- och utflödet av tomter - säljer och köper, alltså - för att balansera risken i portföljen. Nordr har cirka 11 000 tomträtter i olika faser, så det finns att göra.

Hur förvärvas mark då?

Att förvärva mark kallas ackvisition och det finns olika sätt att förvärva, eller ackvirera, mark. Nedan exempel gäller när det är kommunal mark:

• Direktanvisning är när vi själva för fram en idé till en kommun. Då visar vi hur vi vill utveckla platsen avseende typ av bebyggelse: ska det till exempel vara småhus eller flerbostadshus? Vi beskriver även hur vi ser att området kan utvecklas: ska det vara ett öppet eller slutet område till exempel. Därefter inleds en dialog med kommunen och lyckas vi bra får stadsbyggnadskontoret i uppdrag att utreda frågan.
  
• Anbudstävling är när kommunen själv gjort jobbet med området och bestämt inriktning på bebyggelse och vilken typ av område det ska vara. Då tävlar vi tillsammans med andra aktörer om att visa att vi är bäst på att göra jobbet.
  
• Sedan finns markanvisningstävling. Då anvisar kommunen mark och vi måste själva ta fram skisser och idéer om hur området kan utvecklas och därefter tävlar vi med andra byggbolag om att få jobbet.
  
• Ett fjärde exempel är jämförelseförfarande – då mäts vi på vår förmåga att genomföra projektet och på våra referenser. Det kan till exempel röra sig om speciella krav på hållbarhet. Då måste vi kunna visa referenser på att vi kan bygga med Svanmärkning till exempel, eller vilka andra krav kommunen har.
  

Kommunerna är de stora markägarna, men det finns såklart även privata markägare. De kan ibland höra av sig direkt till Nordr och själva föreslå en utveckling av något område. Då har vi en exklusiv dialog med dem om detta. Det kan också hända att markägaren själv fram en vision för sitt område och presenterar detta i ett prospekt med hjälp av mäklare och så får byggbolagen ge bud på detta.

I vår markportfölj är fördelningen ungefär 50/50 mellan mark från privata markägare och mark från kommuner.
– Det är en bra balans sett ur ett riskperspektiv, avslutar Mårten Othérus.

Fler artiklar